外国人在瑞士购置不动产

许多移居瑞士的家族希望购置住宅，许多外国企业也希望拥有自己的办公场所或生产基地。瑞士法律通过《外国人购置不动产联邦法》（即通常所称的 Lex Koller）限制境外人士购置住宅物业。一旦理解了相关规则，大多数实际在瑞士生活的家族以及大多数将物业用于经营的企业都可以顺利购置。

谁属于境外人士

Lex Koller 适用于境外人士，包括：在瑞士没有法定及实际住所的外国国民；居住在瑞士但未持有定居许可（C 许可）的欧盟和 EFTA 以外国家的国民；以及注册地在境外或由境外人士控制的公司。瑞士国民、定居许可持有人以及居住在瑞士的欧盟和 EFTA 国民不属于境外人士，可以自由购置。

购置自住住宅

持有居留许可在瑞士生活的外国国民，只要本人居住，即可无需审批购置一处主要住所。该物业的面积必须与家庭规模相称，且不得出租给他人。在迁居之前，家族可以预留物业，但在完成购置时必须已持有居留许可。

度假屋和第二住所

不在瑞士居住的境外人士购置度假屋须经审批。允许此类购置的州会在年度配额范围内批准，通常仅限于某些旅游市镇，且物业面积有限。此外，《第二住所法》限制在第二住所已占住房存量20%以上的市镇新建第二住所，许多热门度假地都受此限制。

商业物业

用于经营的物业，例如办公室、商铺、仓库和生产基地，只要作为企业的常设机构，境外人士及其控制的瑞士公司即可无需审批购置。必然构成经营物业一部分的住宅单元可以一并购置。以投资为目的购置住宅物业，包括通过主要持有住宅物业的房地产公司的股份进行购置，仍受相关限制。

融资与税务

瑞士银行为居民购置住宅物业提供融资，通常最高可达物业价值的一定比例，并要求买方以自有资金支付部分价款。在大多数州，业主须缴纳转让税或土地登记费，就自住住宅缴纳推算租金价值税（该税已由2025年9月28日的全民公决废除，自2029年1月1日起生效），出售时还须缴纳不动产利得税。税务后果应结合居留和税务状况一并审查，具体见关于移居瑞士和定额税的文章。

Ressos Legal 如何提供帮助

我为外国家族和企业就在瑞士购置住宅和商业物业提供咨询，审查 Lex Koller 相关问题，并将购置事宜与居留许可和税务裁定相协调。欢迎与我联系，进行初步沟通。

仅供一般参考。本文不构成法律或税务意见，不能替代针对个案的咨询，亦不建立律师与客户之间的委托关系。本文反映截至 十月 2026 的法律状况。