瑞士房地产税：转让税、不动产利得税与自住估算租金

瑞士房地产在多个环节被课税，其中大部分税种由州和市镇征收。因此，外国业主应预料到各州之间存在明显差异，不仅税率不同，就连是否征收某些税种也各不相同。以下概述介绍主要税种。

不动产转让税

许多州在土地所有权变更时征收不动产转让税。税率通常为购买价格的百分之几（个位数低段），由州决定由买方、卖方或双方承担。部分州，包括苏黎世州，不征收此税，但仍须缴纳土地登记费和公证费。若干州对自住住宅或企业重组给予减免。

不动产利得税

所有州都对出售不动产所实现的收益征税。对于个人，适用单独的不动产利得税，收益一般按出售价格减去购置成本及增值性投资计算。持有期越长，税率通常越低，而持有期较短者往往须加征附加税。对于公司，部分州将不动产收益视为普通利润，另一些州则对公司同样征收专门的不动产利得税。该税由不动产所在州征收，与卖方的居住地无关。

不动产税

若干州和市镇按房地产价值征收年度不动产税，不扣除债务。税率不高，通常为百分之一的若干分之一，但无论该房地产是否产生收入，均须缴纳。其他州则根本不征收此税。

财富税与所得税

瑞士房地产须缴纳州财富税，租金收入须缴纳所得税，即使业主居住在境外亦然。因此，外国业主通常在房地产所在州成为有限纳税人。抵押贷款利息和维护费用一般可以扣除，债务则按照国际税收分配规则在瑞士资产与外国资产之间进行分摊。双重征税协定一般将不动产的征税权分配给不动产所在国。

自住估算租金与计划中的改革

自住瑞士房地产或保留供自己使用的业主，目前须就估算租金作为名义收入纳税。2025年9月28日，瑞士选民通过了一项改革，取消对自住住宅和第二居所的估算租金征税，同时大幅限制抵押贷款利息和维护费用的扣除。在改革实施之前，现行制度继续适用；联邦政府已表示，预计不会在2028年之前实施。业主应结合这一过渡情况审视其融资和维护计划，而不应假定任何具体日期。

实践中行之有效的做法

• 购买前比较各州，因为转让税、不动产税和利得税的负担差异很大。
• 记录所有增值性投资，因为这些投资可减少日后出售时的应税收益。
• 出售前审视持有期，因为短期出售往往适用更高税率。

Ressos Legal 如何提供帮助

我为外国业主就购买、持有和出售瑞士房地产的税务后果提供咨询，包括双重征税协定下的跨境问题。欢迎与我联系，进行初步沟通。

仅供一般参考。本文不构成法律或税务意见，不能替代针对个案的咨询，亦不建立律师与客户之间的委托关系。本文反映截至 十月 2026 的法律状况。