在瑞士租赁办公和商业场所

大多数进入瑞士的外国公司起步时租赁而非购买场所。商业租赁受《瑞士债务法》（CO）第253条及以下各条调整，这些条款留有相当大的谈判空间，同时也包含若干保护承租人的强制性规则。一份起草完善的租赁合同可为未来多年提供规划上的确定性。

租赁期限

瑞士的商业租赁通常以五年或十年的固定期限订立，并常常附有承租人一次或多次续租的选择权。固定期限为双方提供了确定性，因为除特殊情况外，任何一方均不得在期满前终止租赁。也可以订立不定期租赁；对于经营场所，依照CO第266d条，法定通知期为六个月，除非双方约定了更长的期限。

租金与指数挂钩

双方可以约定租金与瑞士消费者价格指数挂钩。根据CO第269b条，此类指数条款仅在租赁期至少为五年时方为有效，且租金只能按照指数进行调整。或者，双方也可以约定固定递增的阶梯租金。经营场所的承租人原则上可以对滥用性租金提出异议，但这一保护在商业实践中的作用小于在住宅租赁中的作用。

续租选择权

选择权使承租人能够按约定条款单方面将租赁延长一段期间。对于投资于装修工程的公司而言，选择权很有价值，其行使期限以及续租期间适用的租金应作出精确规定。含糊不清的选择权条款是常见的争议来源。

押金

出租人通常要求支付押金，押金必须存入银行以承租人名义开立的储蓄账户或存款账户。对于住宅租赁，法律将押金限制在三个月租金以内，而经营场所并无此类法定上限，因此押金金额较高的情况很常见。许多承租人以银行保函或租赁押金保险代替现金。

解约保护

违反诚实信用原则的解约，可以向调解机关提出异议。此外，如解约将造成出租人利益无法正当化的困难，承租人可以申请延长租赁。对于经营场所，此类延长总计最长可达六年。提出这些申请的期限很短，因此收到任何解约通知后都应及时审查。

实践中行之有效的做法

• 从一开始就谈妥装修和复原条款，包括租赁结束时设施的归属。
• 使租期与商业计划相匹配，将适中的固定期限与续租选择权相结合。
• 检查租金调整条款是否符合有关指数租金和阶梯租金的规则。

Ressos Legal 如何提供帮助

我为外国公司就瑞士商业租赁合同的谈判和审查提供咨询，并在其与出租人发生争议时提供支持。欢迎与我联系，进行初步沟通。

仅供一般参考。本文不构成法律或税务意见，不能替代针对个案的咨询，亦不建立律师与客户之间的委托关系。本文反映截至 十月 2026 的法律状况。