不动产、财富与遗产
意大利居民持有的瑞士不动产
许多意大利家庭在卢加诺湖和马焦雷湖畔拥有度假屋，也有一些人将提契诺州的出租房产作为投资持有。协定第6条规定，不动产所得（包括农业和林业所得）应归属不动产所在地国征税，但并不排除居住国征税。1第13条第1款对转让不动产的收益作了相同规定，第22条第1款则对以不动产体现的财产作了相同规定。2因此，对于米兰居民在提契诺州拥有的公寓，瑞士对其租金收入征税；若业主自用，则对其推定租金价值（valore locativo，Eigenmietwert）征税；此外，还对其价值征收财富税，并在出售时征收不动产增值税。就此而言，非居民在提契诺州负有限纳税义务，其适用税率参照其全球收入和资产确定，为此他们必须申报全球收入和资产。3
瑞士对推定租金价值的征税政策将发生变化。2025年9月28日，瑞士选民以57.7%的赞成票通过了废除对自住房产推定租金价值征税的提案。该项改革同时取消了自住房产抵押贷款利息的扣除，并允许各州对第二居所征收特别财产税。42026年4月1日，联邦委员会将生效日期定为2029年1月1日，以便各州有时间决定是否对第二居所征收这项新税。5对于在提契诺州拥有度假屋的意大利业主而言，这项改革将从2029年起取消推定租金价值。提契诺州是否会开征主要由非居民业主承担的第二居所财产税，是该州尚待决定的政治问题。
IVIE与意大利方面
在意大利，拥有境外不动产的居民业主必须在RW栏申报该不动产，并缴纳境外不动产价值税（IVIE）。税率为每年1.06%。对于位于瑞士等非欧盟国家的不动产，计税基础为购置契据所载成本；若无该成本，则按不动产所在地年末的市场价值计算。税额不超过200欧元的，无需纳税。62011年第201号法令第19条第16款允许以在不动产所在国缴纳的财富税抵免IVIE，抵免额以IVIE税额为限。对于瑞士不动产，意大利税务局（Agenzia delle Entrate）认可个人缴纳的州和市镇财富税以及州不动产税，但仅限于与该不动产相关且在同一日历年度缴纳的税款。7由于瑞士对不动产征收的财富税是根据其计税价值计算的（计税价值通常远低于市场价值），且税率很少超过千分之几，因此该抵免很少能完全抵消IVIE。
根据《所得税统一法》（TUIR）第70条，瑞士不动产所得在意大利应纳税。租金收入计入意大利应纳税所得，并可根据协定第24条第2款和TUIR第165条，抵免就该收入缴纳的瑞士所得税。8《统一所得税法》（TUIR）第70条第2款规定，境外不动产所得应按外国评估值计算的净额计入意大利总所得；对于在境外无需缴纳所得税的建筑物，则给予15%的固定费用扣除。但是，自用度假屋的瑞士推定租金价值不产生意大利所得税。自2013年《稳定法》（2012年12月24日第228号法律）起，2011年第201号法令第19条第15-ter款将未出租且须缴纳IVIE的不动产排除在《意大利税收总法》（TUIR）第70条第2款之外，因此，IVIE取代了对此类不动产的所得税，但在RW栏进行申报的义务仍然存在。9对于适用《意大利税收总则》（TUIR）第24-bis条（E.V章所述）定额税制度的意大利居民，其境外不动产免征IVIE，且无需在RW栏进行申报。
注释
- 协定第6条，文本（见上文）：“应税所得应由该财产所在的缔约国征税”。 ↩
- 协定第13条第1款和第22条第1款，文本（见上文）。 ↩
- 1994年6月21日提契诺州《税收法》（LT）第3条和第4条（非居民的经济隶属关系，包括不动产）以及第6条（税款“按其全部收入对应的税率征收”），https://m3.ti.ch/CAN/RLeggi/public/index.php/raccolta-leggi/legge/num/580；StHG第4条第1款（在瑞士无住所但“Grundstücke besitzen, nutzen oder damit handeln”的自然人），https://www.droit-bilingue.ch/de-it/6/64/642.14-4-7.html。 ↩
- Taxolution，《瑞士的“归属租金值”：房产所有者2026年需知事项》，2026年4月20日更新，https://www.taxolution.ch/?p=4588（2025年9月28日公投，赞成票57.7%，投票率49.5%；州对第二居所征收财产税）。 ↩
- 瑞士广播电视台（SRF），“联邦委员会决定自2029年起废除自住房屋租金价值”，2026年4月1日，https://www.srf.ch/news/schweiz/bundesratsentscheid-bundesrat-setzt-abschaffung-des-eigenmietwerts-ab-2029-in-kraft。 ↩
- 费德里科·米格利奥里尼，“瑞士房地产投资”，Fiscomania，2026年7月15日，https://fiscomania.com/investimento-immobiliare-svizzera/（IVIE税率1.06%；计税基础：购置成本或市场价值；起征门槛200欧元）。 ↩
- 2011年12月6日第201号法令第19条第16款（“可从Ivie中扣除，扣除额以该税款金额为限，抵免额等于在房产所在地国家缴纳的任何财产税金额”），引自恩尼奥·维亚尔和维塔·波齐，“《境外财产税抵免》”，《Euroconference News》，2014年6月27日，https://www.ecnews.it/fiscale/fisco-e-patrimonio/fisco-internazionale/il-credito-per-le-patrimoniali-estere/（2012年7月2日第28/E号通函就瑞士列出imposta关于自然人实质与不动产税；抵免适用于同一日历年度缴纳的税款）。 ↩
- 协定第24条第2款，文本（见上文）；Federico Migliorini，“海外不动产：税收制度”，《Fiscomania》，2025年12月19日，https://fiscomania.com/immobile-estero-il-regime-di-tassazione/（租金收入适用TUIR第70条，按境外申报的净额计算，并根据TUIR第165条抵免在境外最终缴纳的税款）；Migliorini，“Investimento 瑞士不动产税”（见上文）（租金收入在两国申报，根据《TUIR》第165条进行抵免）。↩
- 《意大利统一所得税法》（TUIR）第70条第2款，Brocardi.it，https://brocardi.it/testo-unico-imposte-redditi/titolo-i/capo-vii/ art70.html（“根据境外评估得出的净额”；对于在境外无需缴纳所得税的建筑物，扣除15%）；Marcello Maiorino，《海外空置房产的税务处理》，《税务信息》，2024年6月7日，https://www.informazionefiscale.it/immobili-sfitti-detenuti-all-estero-trattamento-fiscale（2011年第201号法令第19条第15-ter款，由2012年12月24日第228号法律第1条第518款c项引入：未出租且须缴纳IVIE的不动产不适用TUIR第70条第2款；RW栏申报义务仍然存在）。 ↩
仅供一般参考。本文不构成法律或税务意见，不能替代针对个案的咨询，亦不建立律师与客户之间的委托关系。本文反映截至 十月 2026 的法律状况。