不动产、人员与运营业务
购置住宅和经营场所
1983年12月16日《关于境外人士购置不动产的联邦法》，以联邦委员 Arnold Koller 之名被称为Lex Koller（《科勒法》），对外国人购买瑞士不动产加以限制。对于真正迁居提契诺州的意大利企业家而言，这一限制几乎无关紧要。欧盟和欧洲自由贸易联盟（EFTA）国家的国民，如在瑞士拥有合法且实际的住所，可无需许可购置不动产。1 因此，居住在卢加诺的 B EU/EFTA 居留许可持有人可以像瑞士居民一样购买公寓、住宅或建设用地。关键在于“实际”一词。持有居留许可但并不居住在提契诺州的人所进行的购置，属于境外人士的购置。土地登记处或有管辖权的州主管机关日后可能认定该项购置本应取得许可。
经营场所同样不受该限制。境外人士如购置的不动产用作商业、制造业或以其他商业方式经营之营业的常设经营场所，则无需许可。2 因此，由意大利居民控制的瑞士公司可以在门德里西奥托地区购买自用的办公室、仓库或厂房。度假住宅则另当别论。境外人士购置度假住宅须取得许可，许可在联邦委员会确定的各州年度配额内发放，全国上限为1,500个单位。3 意大利企业家如在迁居之前在卢加诺购买公寓，或在返回意大利之后继续保留该公寓，即进入度假住宅制度，须受其配额和条件的约束。
相关规则可能会收紧。2026年，联邦委员会就一项修订草案征求意见，征求意见期至2026年7月15日。根据该草案，来自第三国的 B 居留许可持有人购买主要住所须取得许可，且如其离开瑞士，须在两年内出售该房产。草案还将使纯粹作为投资而持有的经营场所的购置须经许可，并削减各州的度假住宅配额。4 上述提案首先涉及第三国国民，因为《人员自由流动协定》（AFMP）保护欧盟和 EFTA 国民不受歧视。通过公司在提契诺州持有房产或以投资为目的购置商业地产的意大利企业家，应关注这一立法进程。
员工迁移：企业转让与居留许可
当一个业务单元从意大利迁至提契诺州时，其员工并不自动随之迁移。意大利法律依据《意大利民法典》第2112条在企业转让中保护员工，使其劳动关系在受让方处得以延续。5 瑞士法律在《瑞士债务法》第333条中设有相应规定，根据该条，劳动关系连同全部权利义务转移至受让方，除非员工拒绝转移。6 上述两项规定均未要求员工迁往另一国家。被要求到卢加诺而非科莫工作的意大利员工可以拒绝。意大利雇主随后须考虑该拒绝是否构成意大利法律下的解雇理由；按照意大利法律，解雇须有正当的客观理由，而如涉及人数较多，还须遵守意大利集体裁员程序。
接受迁移的员工需要取得瑞士居留许可。如其将住所迁至提契诺州，将基于劳动合同获得 B EU/EFTA 居留许可。如其继续居住在意大利并跨境通勤，则获得跨境通勤者 G 许可。如劳动合同期限短于十二个月，该许可的有效期与劳动合同期限一致；如合同期限更长或为无固定期限，则有效期为五年。7 2023年7月17日之后开始工作的新frontalieri（跨境通勤者）的税务处理，适用新的瑞士—意大利协定：根据该协定，瑞士征收的预扣税以其普通税额的80%为限，意大利则将该劳动者作为居民征税，并抵免瑞士税款。第 H.I 章介绍了该协定及其过渡制度。8 对于将员工迁往提契诺州的雇主而言，在居民与通勤者之间的选择会影响薪酬谈判，因为意大利通勤者会将其扣除意大利税款后的瑞士净薪与其在伦巴第大区的收入进行比较。
注释
- Roland Pfäffli 与 Mascha Santschi Kallay 关于境外人士购置不动产的文章，Das Geld-Magazin 1/2025，https://private.ch/media/docs/private/2025/01/de/12_Grundstueckerwerb.pdf（“rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz”）。1983年12月16日《关于境外人士购置不动产的联邦法》（ARPA），SR 211.412.41，第5条第1款 a 项及 a bis 项，文本见 droit-bilingue.ch，https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-5-8.html（欧盟和 EFTA 国民仅在“sofern sie ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben”时方属境外人士）。 ↩
- Pfäffli 与 Santschi Kallay（同上）（“Keiner Bewilligung bedarf hingegen der Erwerb durch eine Person im Ausland, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes ...”）。ARPA，第2条第2款 a 项，https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-2-5.html（亦涵盖手工业企业和自由职业）。 ↩
- Pfäffli 与 Santschi Kallay（同上）（全国上限为1,500个单位）。ARPA，第11条第1款和第2款，https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-11-15.html（“Die Höchstzahl nach Absatz 1 darf 1500 Kontingentseinheiten nicht überschreiten”）。 ↩
- Antonin Weyeneth 关于拟收紧《科勒法》的文章，PwC Switzerland，2026年5月8日，https://www.pwc.ch/de/insights/steuern/lex-koller-verscharfungen-beim-erwerb.html。 ↩
- Codice civile，第2112条第1款，文本见 Brocardi.it，https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quinto/titolo-ii/capo-i/sezione-iii/art2112.html（“In caso di trasferimento d'azienda, il rapporto di lavoro continua con il cessionario”）。 ↩
- 1911年3月30日《瑞士债务法》（CO），SR 220，第333条第1款和第2款。 ↩
- 施维茨州指南（同上）（“If the contract of employment is valid for more than one-year or unlimited, then the permit will be issued for five years and can be extended”）。 ↩
- 2020年12月23日瑞士与意大利关于跨境劳动者征税的协定，第3条和第9条，摘要见 Repubblica e Cantone Ticino, Divisione delle contribuzioni 关于新协定的信息表及常见问题，https://m4.ti.ch/fileadmin/DFE/DC/DOC-IF/nuovo_accordo/nuovo_accordo_foglio_informativo_FAQ.pdf（2020年12月23日签署，2023年7月17日生效，自2024年1月1日起适用；对新跨境劳动者的瑞士预扣税以80%为限）；参见第 H.I 章。 ↩
仅供一般参考。本文不构成法律或税务意见，不能替代针对个案的咨询，亦不建立律师与客户之间的委托关系。本文反映截至 十月 2026 的法律状况。