瑞士的度假屋与第二居所

阿尔卑斯山中的一座木屋，或意大利语区湖畔的一套公寓，是国际家庭的经典向往。居住在境外的外国买方面临两套相互独立的规则：《Lex Koller》许可制度和《第二居所法》。购置度假屋之前，两者都必须满足。

州配额内的许可

居住在境外的人士一般只有取得《Lex Koller》许可，才能购置度假屋。许可仅在州指定为旅游地的地方发放，联邦政府每年向相关州分配配额。若干州，包括一些著名的旅游地区，另有地方性限制；在热门度假地，需求可能超过配额。在某些地方，根据州和市镇的规定，外国人只能从其他外国人手中购买，或只能购买新开发项目中的房产。

许可附带的条件

许可是个人性质的，通常将买方限定为每个家庭一处度假屋。居住面积和地块面积受到限制，特定情况下可有例外。房地产必须由买方及其家人使用，除非存在特殊情况，通常在最低持有期届满前不得转售。这些条件作为限制登记在土地登记簿上，违反条件可能导致许可被撤销。

《第二居所法》

无论买方国籍如何，《第二居所法》都将每个市镇的第二居所比例限制在住房存量的20%。在超过这一门槛的市镇（其中包括许多阿尔卑斯山度假地），原则上不得再批准新的第二居所。新建公寓只有附带使用限制，要求其用作主要居所或确实在市场上供应的旅游住宿，方可建造。

在宪法修正案生效之前已依旧法存在的住房，可以继续用作第二居所，也可以作为第二居所出售，但扩建受到一定限制。因此，买方应核查某套公寓是否属于旧法房产，或是否附带使用限制。

度假屋的出租

依《Lex Koller》许可购置的度假屋，只能偶尔出租给第三方，一般不允许长期出租。如《第二居所法》下的使用限制要求作旅游用途，业主可能必须在市场上提供该公寓用于短期出租，而这又会影响业主自身的使用。

实践中行之有效的做法

• 首先核查所在市镇，包括其第二居所比例以及是否为指定旅游地。
• 在商定价格之前核实土地登记簿上有关使用限制的登记事项。
• 厘清许可的时间安排，因为当年的配额可能已经用完。

Ressos Legal 如何提供帮助

我为外国家庭购置瑞士度假屋提供咨询，包括许可申请以及对《第二居所法》下各项限制的审查。欢迎与我联系，进行初步沟通。

仅供一般参考。本文不构成法律或税务意见，不能替代针对个案的咨询，亦不建立律师与客户之间的委托关系。本文反映截至 十月 2026 的法律状况。